Gewerblicher Rechtsschutz, Wettbewerbsrecht – EnEV, Pflichtangaben, Immobilienanzeige, Makler: Pflichtangaben eines Maklers in einer Immobilienanzeige

Nach § 16 a EnEV sind in Immobilienanzeigen für Wohngebäude von dem Verkäufer bestimmte Pflichtangaben zu erteilen, wie u. a. Angaben zu dem Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger für die Heizung, Baujahr und gegebenenfalls die genannte Energieeffizienzklasse. Der genaue Inhalt kann unterschiedlich sein abhängig davon, wann der Energieausweis erstellt wurde, § 29 EnEV.

Eine Immobilienmaklerin (LBS Immobilien) hatte in einer Tageszeitung Mitte 2015 mehrere Anzeigen für Ein- und Zweifamilienhäuser veröffentlicht, in denen unter anderem das Baujahr und auch der Verbrauchsausweis für die Häuser angegeben war, nicht jedoch die Angabe zu dem Energieträger der Heizung (Öl, Gas oder ähnlichem).

Nach Abmahnung kam es zu dem gerichtlichen Verfahren, in dem das Oberlandesgericht Hamm am 30. August 2016, Az. 4 U 8/16 entschied, dass die Immobilienmaklerin wettbewerbswidrig gehandelt hat.

Ausführlich befasst sich das OLG Hamm mit der Frage, ob ein Verstoß nach § 3 a UWG i. V. m. § 16 a EnEv vorliegt. Das rechtliche Problem ist hierbei, dass sich § 16 a EnEV ausweislich des Wortlautes nur an die Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber richtet. Der Immobilienmakler wird in § 16 a EnEV nicht genannt, so dass man die Auffassung vertreten könnte, dass diese Berufsgruppe von dieser Pflicht nicht erfasst ist. Mit § 16 a EnEV wird die europäische Richtlinie 2010/31 in nationales Recht umgesetzt. Unter Bezugnahme auf diese Richtlinie könnte man auch § 16 a EnEV europarechts-konform dahingehend auslegen, dass die Angabe der Pflichtangaben auch gegenüber dem beauftragten Makler gilt. Eine erhebliche Anzahl von Landgerichten stimmen einer solchen Auffassung zu. Das OLG Hamm gibt jedoch zu bedenken, dass eine derartige Auslegung von § 16 a EnEV sozusagen zu weit geht, als dass hierdurch eine richterliche Rechtsfortbildung erfolgen könnte, die gegen den Willen des Gesetzgebers verstoßen könnte. Das OLG Hamm lässt diese Frage ausdrücklich offen.

Dies ist auch möglich, da das OLG Hamm ein Verstoß gegen § 5 a Abs. 2 UWG erfüllt sieht, wonach unlauter handelt, wer dem Verbraucher wesentliche Informationen vorenthält, was geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte.

Die Pflichtangabe über den wesentlichen Energieträger für die Heizung sieht das OLG Hamm als eine wesentliche Information im Sinne von § 5 a UWG an. Die Wesentlichkeit ergibt sich bereits daraus, dass der Gesetzgeber eine entsprechende Verpflichtung über die Verordnung in § 16 a EnEV statuiert hat.

Die Prüfung der Wesentlichkeit einer Information erfordert aber auch eine Abwägung der beiderseitigen Interessen von Unternehmer und Verbraucher, wobei dem Interesse des Verbrauchers an der Information ein erhebliches Gewicht zukommen muss.

Ein schutzwürdiges Interesse des Beklagten, nicht über den wesentlichen Energieträger der Heizung zu informieren, ist nicht erkennbar, vielmehr ist ihm diese Information zuzumuten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die verlangten Angaben stichwortartig erfolgen können und dass gegebenenfalls auch verständliche Abkürzungen verwendet werden können.

Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch festzustellen, dass der durchschnittliche Verbraucher ein erhebliches Interesse daran hat, über den wesentlichen Energieträger für eine Heizung informiert zu werden.

§ 5 Abs. 2 Nr. 2 UWG setzt weiter voraus, dass der Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlasst wird, die er anderenfalls nicht getroffen hätte. Zutreffend führt das OLG Hamm hierzu aus, dass die unzureichenden energiebezogenen Informationen den Verbraucher dazu veranlassen können, aufgrund dieser Anzeige Kontakt zu dem Makler aufzunehmen. Eine solche Entscheidung hätte der Verbraucher eventuell nicht getroffen, wenn er richtig informiert worden wäre.

Wichtig hieran ist die Feststellung, dass die geschäftliche Entscheidung des Verbrauchers nicht die Entscheidung über den Kauf des Hauses ist, sondern in diesem Fall die Entscheidung über die Kontaktaufnahme zu dem Immobilienmakler.

Das Revisionsverfahren ist bei dem BGH anhängig.

OLG Hamm, Urteil vom 30. August 2016, Az. 4 U 8/16, GRUR-Prax 2016, 543

Dieser Text wurde erstellt von Rechtsanwalt Dr. Andreas Stute

27.02.2017